L´Assemblea Condominiale: Competenze, Regole e Funzionamento
L´assemblea condominiale rappresenta l´organo deliberante del condominio, con compiti stabiliti dall’articolo 1135 del Codice Civile.
Principali Compiti dell´Assemblea
Nomina dell´amministratore e determinazione del suo compenso. La Legge di Riforma ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di specificare analiticamente, all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo, l’importo del compenso. In caso contrario, la nomina è nulla.
Approvazione del preventivo annuale delle spese, con relativa ripartizione tra i condomini.
Approvazione del rendiconto annuale e decisione sull´uso del residuo attivo della gestione.
Delibera su opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, con l’obbligo di costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori deliberati.
Regole di Convocazione dell´Assemblea
Le modalità di convocazione sono rigidamente disciplinate dal Codice Civile e non possono essere derogate dai regolamenti condominiali.
L´avviso di convocazione deve indicare:
- Data, orario e luogo della riunione per la prima e la seconda convocazione.
Ordine del giorno, con i punti da discutere.
Deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (non includendo il giorno di ricezione dell´avviso né quello della riunione).
Può essere inviato tramite:
Posta raccomandata.
Posta elettronica certificata (PEC)
Fax.
Consegna a mano.
Convocazioni non conformi a queste regole sono annullabili ai sensi dell’articolo 1137 c.c. su richiesta dei condomini dissenzienti o assenti.
Assemblea Straordinaria
A differenza dell’assemblea ordinaria, che è convocata annualmente per rendere il conto della gestione, quella straordinaria può essere indetta in caso di necessità:
Dall’amministratore, a propria discrezione.
Su richiesta di almeno due condomini, rappresentanti un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini possono convocare direttamente l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).
Il Ruolo del Presidente dell´Assemblea
Il presidente dell’assemblea ha due funzioni principali:
- Verifica della regolare convocazione: controlla che tutti i condomini siano stati convocati correttamente, prevenendo eventuali impugnazioni.
- Direzione della riunione: garantisce il corretto svolgimento dei lavori, regolando i tempi di intervento e mantenendo l’ordine.
Delibere e Quorum
Le delibere approvate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, inclusi i dissenzienti.
Quorum di costituzione
In prima convocazione, è necessaria la maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio e dei partecipanti.
In seconda convocazione, bastano un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti.
Votazioni:
Nel verbale deve essere indicato chiaramente se un punto all’ordine del giorno è stato approvato all’unanimità o a maggioranza.
In caso di approvazione a maggioranza, devono essere specificati i dissenzienti, per eventuali conteggi e impugnazioni.
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