Il regolamento condominiale
Regolamento Condominiale e Contrattuale: Funzioni e Differenze
Il regolamento condominiale è uno degli strumenti fondamentali per disciplinare l’uso delle parti comuni, gli orari di svolgimento di specifiche attività, la ripartizione delle spese, e per definire diritti e doveri dei condomini. Tuttavia, è importante distinguere tra regolamento condominiale e regolamento contrattuale, poiché hanno caratteristiche e ambiti di applicazione differenti.
Regolamento Condominiale
Il regolamento condominiale viene adottato dall’assemblea dei condomini con una maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
- È obbligatorio quando il numero dei condomini supera le 10 unità.
- La sua funzione principale è disciplinare l’uso delle parti comuni per evitare danni e garantire a tutti un utilizzo equo.
- Generalmente, contiene disposizioni relative all’uso di ascensori, terrazze, box e cantine, oltre a stabilire regole di comportamento, come gli orari per svolgere alcune attività.
Tuttavia, il regolamento condominiale non può disciplinare
- I diritti sulle proprietà comuni o private.
- Le innovazioni.
- La nomina e la revoca dell’amministratore.
- La costituzione delle assemblee.
- Le deliberazioni e le eventuali impugnazioni.
- Il diritto di possedere animali domestici.
Regolamento Contrattuale
Il regolamento contrattuale, invece, richiede l’unanimità per essere approvato: tutti i condomini devono essere presenti e concordi.
- A differenza di quello condominiale, può limitare i diritti dei singoli condomini sulle proprietà private o sulle parti comuni, oppure ampliare i diritti di uno o più condomini.
- Deve essere sempre redatto in forma scritta e allegato ai contratti di acquisto delle unità immobiliari.
Sentenza della Corte di Cassazione
Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha evidenziato un aspetto cruciale del regolamento contrattuale, stabilendo che:
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito. Tali clausole sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio.
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