Faqs

Benvenuti nella sezione delle domande frequenti! Qui troverete le risposte alle principali richieste e curiosità. Abbiamo raccolto le informazioni più utili per aiutarvi a chiarire ogni dubbio rapidamente e in modo semplice.

• Quanti condomini sono necessari per costituire un condominio?
  La costituzione del condominio avviene di diritto nel momento stesso in cui vi sono almeno 2 distinti proprietari di due diverse unità immobiliari con parti comuni annesse. Nel caso prospettato sopra non risulta necessaria nessuna formalità in quanto il Condominio risulta già di fatto costituito. Se il numero dei condomini invece è superiore a 8 è obbligatorio nominare un amministratore di condominio.
• Quando è obbligatorio avere un regolamento condominiale?
  Fino a 10 condomini si può anche fare a meno del regolamento, diventa obbligatorio in tutti gli edifici che abbiano più di 10 unità abitative, in questo caso, il condominio è obbligato a far redigere e approvare un regolamento di condominio.
• Chi nomina il professionista?
  È nominato dall´assemblea di condominio. In caso in cui l´assemblea di condominio non vi provvede, su ricorso di uno o più condomini o del dimissionario, può essere nominato dall´autorità giudiziaria.
• Quanto tempo dura la carica?
  La sua carica dura un anno, il suo mandato viene discusso durante assemblea annuale.
• Chi può revocarlo?
  Può esser revocato dal tribunale o dall´assemblea di condominio. La revoca giudiziale avviene quando uno o più condomini si rivolgono al tribunale chiedendone la revoca per giusta causa. L´assemblea di condominio invece, può in qualsiasi momento e senza giusta causa procedere alla revoca.
• Chi controlla il suo operato?
  Ogni singolo condomino ha il diritto di visionare fatture o pezze giustificative relative alla gestione.
  I condomini quindi hanno il potere e l´interesse di vigilare sul suo operato.
• Ogni quanto tempo deve convocare l´assemblea?
  Deve convocare l´assemblea ordinaria una volta l´anno, entro sei mesi dalla chiusura dell´esercizio, cioè al momento in cui rende il conto del suo operato ai condomini, prevedendo all´ordine del giorno l´approvazione del rendiconto annuale oltre che alla sua conferma. Le assemblee straordinarie sono invece convocate ogni qual volta si presenti la necessita.
• Può avere deleghe in assemblea?
  Per legge non può rappresentare nessun condomino in assemblea, motivo per cui non può avere deleghe.
• Quali sono i termini per contestare le delibere assembleari?
  In caso di delibere assembleari annullabili, il termine per impugnare la delibera varia in base alla presenza o meno il condomino all´assemblea. Il condomino che non ha partecipato all´assemblea, ha 30 giorni di tempo dalla data di notifica del verbale per procedere alla contestazione. Il condomino che ha partecipato all´assemblea può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data di svolgimento dell´assemblea.
• Un condomino può eseguire riparazioni pagando il fornitore e poi avere diritto al rimborso?
  L´Art. 1134 c.c. "il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell´assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. L´eccezione del legislatore sta nell´urgenza ed indifferibilità della spesa. Ovviamente il condomino deve provare oltre all´urgenza anche l´impossibilità di comunicare con lo Studio condominiale.
• Qualsiasi condomino può richiedere la documentazione?
  In una sentenza del 2001 che è riconosciuta al condomino "la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell´attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni quindi di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all´amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi…" (così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).
• Come avviene la ripartizione delle spese legali in condominio?
  Le spese legali, in caso di sconfitta in sede giudiziale, dovranno essere ripartite secondo il criterio proporzionale disciplinato dall´art. 1123 c.c. L´articolo chiarisce che le spese per la manutenzione, godimento e conservazione delle parti comuni dell´edificio, sono sostenute in maniera proporzionata al valore della proprietà di ciascun condomino. In caso di liti con terzi procurate da un bene che risulta in possesso solo di alcuni condomini, il terzo danneggiato dovrebbe citare il condominio, ma tale azione va in netto contrasto con il principio della legittimazione passiva del professionista. La legge stabilisce quindi che in caso di citazione in giudizio, l´intero condominio sarà coinvolto, mentre in caso di sentenza saranno i proprietari che usufruiscono di quegli spazi specifici ad essere obbligati alle conseguenze giudiziarie.
• Perché il nuovo proprietario risponde delle quote insolute del vecchio proprietario?
  Il II comma dell´art.63 delle disposizioni per l´attuazione del C.C prevede espressamente che "chi subentra nei diritti di un condomino (ad esempio nuovo proprietario) è obbligato in solido con quest´ultimo al pagamento dei contributi relativi all´anno in corso e a quello precedente."
  Il rappresentante legale del condominio quindi potrà agire in giudizio sia in danno del vecchio che del nuovo proprietario, essendo entrambi obbligati in solido, per il recupero degli oneri condominiali scaduti e non pagati. L´ultimo comma riconosce al professionista un ulteriore potere, nei confronti del condomino moroso, ossia quello di sospendere l´utilizzazione dei servizi comuni (acqua e riscaldamento) se il regolamento di condominio ne contiene l´autorizzazione.
• Cosa sono le parti comuni dell´edificio?
  Le parti destinate all´uso comune possono suddividersi in 3 categorie: – parti formanti la struttura stessa dell´edificio; scale, atrio, facciate, suolo su cui sorge l´edificio, muri maestri, ecc. – locali accessori, necessari all´uso dell´edificio da parte dei vari condomini. – impianti destinati a servizi comuni Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell´intero condominio è espresso in millesimi. Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.
• Sanificazione in condominio chi paga le spese?
  La sanificazione delle parti comuni di un condominio rappresenta una spesa straordinaria, che deve essere divisa tra tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà.
• Quando un vicino di casa disturba, come mi devo comportare?
  Se il disturbo si verifica nelle ore notturne, è consigliabile contattare le forze dell´ordine per segnalare il disturbo e avvertire il rappresentante del condominio. Quest´ultimo provvederà ad inviare una raccomandata al condomino responsabile, indicando gli articoli del codice civile e del regolamento di condominio (se presente) che regolamentano i rapporti di buon vicinato.
• In caso di vendita dell´immobile, la detrazione fiscale per i lavori straordinari condominiali rimane al vecchio proprietario?
  La detrazione fiscale è associata al codice fiscale del condominio, quindi segue l´immobile. Di conseguenza, è il nuovo proprietario che può beneficiare della detrazione fiscale per le spese condominiali straordinarie a partire dal momento dell´acquisto.
• In caso di vendita/acquisto di un appartamento, chi deve pagare i lavori straordinari?
  I lavori straordinari devono essere pagati dal proprietario che è in carica al momento della delibera assembleare in cui vengono approvati i lavori, a meno che non siano stati stabiliti accordi diversi durante l´atto di compravendita e specificati nel rogito.
• Posso staccare il mio appartamento dal riscaldamento centralizzato condominiale?
  È possibile "distaccare" un appartamento dall´impianto di riscaldamento condominiale, ma è necessario seguire una procedura specifica. Il condomino interessato deve presentare una relazione redatta da un termotecnico, che includa il progetto dei lavori e dimostri che il distacco non causerà problemi all´impianto.
• Posso delegare il mio inquilino a rappresentarmi in assemblea condominiale?
  Sì, è possibile delegare l´inquilino a rappresentare il proprietario in assemblea condominiale. Tuttavia, senza una delega formale, l´inquilino non ha il diritto di voto.
• Si è formata una macchia sul soffitto, cosa devo fare?
  In caso di formazione di macchie sul soffitto, è importante informare immediatamente l´amministrazione. Quest´ultima aprirà una denuncia presso l´assicurazione del condominio, e il condomino può decidere se far intervenire una ditta di fiducia per la ricerca e la riparazione del guasto o richiedere all´ufficio di amministrazione di gestire la questione.
• Il mio inquilino non paga le spese condominiali, chi ne risponde?
  In caso di morosità da parte dell´inquilino, lo studio di amministrazione invierà un sollecito di pagamento sia all´inquilino che al proprietario. Se l´inquilino non paga le spese, il proprietario sarà tenuto a effettuare il pagamento, poiché tali spese sono associate all´immobile.